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最实用!转换房贷利率的核心8大问+中农建工四行转换攻略

2022-05-04 作者: 佚名

昨天多家银行发布个人贷款定价基准转换公告,其中,与我们息息相关的是,房贷利率的计算方式全部统一为“LPR加点”或固定利率,此前“基准+上/下浮比例”的计算方式不作数了。办理时间,2020年3月1日至2020年8月31日。

非常认真的讲,如果你身上还背着房贷,请马上找到你还房贷的银行的官微或官网,逐字逐句认真的阅读公告。而这里,我们着重讲公告出来后,大家最关心也是最核心的8个问题。

你必须了解的8个Q&A

1,定价基准可以转换几次?

有且只有一次,不管你是选择“LPR加点”还是固定利率,这一次选完之后,直到你贷款还清之间,都不会再有转换的机会。

2,定价基准的转换范围是?

原则上,2020年1月1日前已发放和已签订但未发放的个人住房贷款,都可以转换(公积金住房贷款除外)。

但是,每个银行对不可转换的贷款有不同的规定。

比如,中国农业银行规定贷款到期日在2020年8月31日之前的不可转换;中国建设银行则是规定2020年12月31日之前到期的贷款不可转换。更具体的事宜需要咨询对口银行。

3,如果有多笔房贷怎么办?

需要到对口银行办理逐笔转换业务。

4,转换为固定利率怎么算?

转换后的固定利率等于原合同当前执行的利率,举两个例子。

例1,

小王之前签订合同时的贷款利率为基准利率*9折,当前执行的利率为“4.9%*(1-0.1)=4.41%”。选择转换为固定利率后,此后剩余的贷款年限里,小王的利率都是4.41%,不会再变。

例2,

小张之前签订合同时的贷款利率为基准利率上浮20%,当前执行的利率为“4.9%*(1+0.2)=5.88%”,同样的,此后剩余的贷款年限里,小张的利率都是5.88%,也不会再变。

5,应该参考哪个LPR?

众所周知,LPR分为1年期和5年期及以上,贷款时限不同,参考的LPR就不同。

情况1,

原合同贷款年限为1年期,转换时就参考1年期的LPR。

情况2,

原合同贷款年限为5年期及以上,转换时就参考5年期及以上的LPR。

情况3,

原合同贷款年限为20年,但是转换时只剩不到5年贷款就还完了,LPR是参考1年期还是5年期及以上?依然是5年期及以上,因为LPR不是以你剩余的贷款年限为准,而是以你原合同的贷款年限为准。

6,转换为“LPR加点”怎么算?

关键是在于计算出加点数值,因为转换后的加点数值是不会变的,只有LPR会变。

这就像之前的“基准利率+上浮/下降比例”一样,你和银行签订合同之后,上浮和下降比例不会变,基准利率会变。不同的是,基准利率可能好几年都不会变,LPR却可能每个月都变。

目前,中农建工四大行计算加点数值的方式是“原合同最近执行利率与上一年12月发布的相应期限LPR的差值”。即,参考2019年12月20日公布的LPR:1年期4.15%、5年期以上4.80%。

注意,这里的加点指基点(BP),一个基点等于0.01%且可以为负值。

例1,

小王原合同的房贷利率为基准打9折,即“4.9%*(1-0.1)=4.41%”。那么,加点数值为4.41%-4.80%=-0.39%(-39BP)。小王转换后的房贷利率就是,LPR-39BP。

例2,

小张原合同的房贷利率为基准上浮20%,即“4.9%*(1+0.2)=5.88%”。那么,加点数值为5.88%-4.80%=1.08%(+108BP)。小张转换后的房贷利率就是,LPR+108BP。

强调,不管是小王小张还是你自己的,转换后的加点数值是固定不变的,只有LPR会浮动变化。

7,转换为“LPR加点”后,如果LPR每个月都变,我的房贷利率也会每个月都重新计算吗?

当然……不会啊。

去对口银行办理转换时,可以与银行重新约定重定价周期和重定价日。其中:重定价周期最短为一年,重定价日可以选择每年的1月1日也可以选择贷款发放日在每年的对月对日。

以选择每年1月1日为重定价日为例,其最新的LPR是以上一年12月20日公布的LPR为准。

还是上面出现过的小王——他选择在每年的1月1日重新调整房贷利率。到2021年1月1日,小王需要重新计算房贷利率了。此时,他最新房贷利率是参照2020年12月20日的LPR进行计算。

即,假设2020年12月20日5年期以上的LPR为4.85%,那么,他接下来一年的房贷利率为4.85%+(-39BP)=4.46%,比上一年增加0.05%。

到了2022年1月1日,小王又该重新调整房贷利率了,而2021年12月20日公布的五年期及以上LPR为4.70%,那么,他接下来一年的房贷利率为4.70%+(-39BP)=4.31%,比上一年降低0.15%。

……

以此类推。

8,那到底是选固定利率还是“LPR加点”利率?

这完全取决去你自己对LPR长期变化趋势的判断。

情况1,

如果你认为LPR是长期看涨的,会越来越高,那么选择固定利率更划算。

情况2,

如果你认为LPR是长期看跌的,会越来越低,那么选择“LPR加点”更划算。

秦老师去查了一下中国人民银行公布的从1999年到2020年的五年期以上贷款基准利率,供各位参考。

可以看到,1999年-2020年,五年期以上贷款基准利率的总体趋势是向下的。而我们现在熟悉的“4.90%”从2015年10月24日公布后,已经维持了5年,未曾变化。

若单看这一点,相信很多人跟秦老师一样,参考过去二十来年贷款利率的总体走势,心里的天秤已经向“LPR加点”倾斜。但往后的时间很长、影响利率变化的因素很多,未来到底会怎么样,谁也说不准。

说得再直白一点,这就是一场赌博。筹码压在谁身上,全看自己的判断。秦老师身上也背着房贷,大概率会选择“LPR加点”,你们会如何选择呢?

中农建工转换全攻略

目前,中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行都已经公布了进行定价转换的具体方式。

中国银行

从3月1日7时起,可通过手机银行、网上银行等线上渠道进行办理。而中国银行目前还未明确开放线下办理渠道,将根据“疫情防控情况再行开放线下受理渠道”。

如果你需要通过线下渠道办理转换,建议多关注中国银行重庆分行的官方微信公众号,留意是否发布相关通知。或者,直接咨询当时为你办理贷款的经办行的工作人员。

中国农业银行

主要通过掌上银行、网上银行和网点超级柜台等渠道自助操作办理。如果无法通过这些方式自助办理,则可以等开通柜面办理渠道后,在网点进行柜面办理或联系当时经办贷款的支行进行办理。

中国建设银行

主要支持手机银行和网上银行两个线上渠道进行办理,线下办理渠道未明确开放时间,需要根据疫情防控进展另行通知线下渠道的开通时间。

待线下渠道开通后,可到全国任一营业网点智慧柜员机、柜台和个贷中心进行办理。

中国工商银行

主要支持手机银行、智能柜员机、短信银行、贷款服务行四种办理渠道。需要注意的是,智能柜员机、短信银行还未开通,预计上线时间分别在3月中旬和4月中旬。

如果选择贷款服务行,可就近预约任意一家贷款服务行办理,无需特地到原贷款经办行办理。

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