随着关注血拼的朋友日益增多，很多人希望我们能系统性地汇总一下有关共有产权房的各种问题，让初次了解共有产权房的小白也能看懂，也方便正在购房的朋友查找相关答案。所以我们搭建了这个【共产房知识库】，内容不断更新！欢迎大家留言提议！

共有产权房知识库——贷款篇

买共有产权房可以使用公积金贷款、商业贷款、组合贷等各种类型的贷款，下面给大家分别解答一下公积金贷款和商业贷款的常见问题，如果还没能解决你的疑惑，欢迎评论区留言！

01

公积金贷款

公积金贷款的“认房认贷”政策是什么？

“认房认贷”是认北京的房，全国的贷。只要您在全国范围内有过贷款记录，在北京贷款买第一套房就不享有“首套”贷款优惠；而如果您全款在外地买房，北京无房，那么在北京贷款买房仍然算是“首套”。

公积金贷款需要符合哪些条件？

1. 借款申请人须具有北京市购房资格；

2. 借款申请人申请借款时应连续缴存住房公积金半年(含)以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态；

3. 离退休人员，离退休前曾经缴存过住房公积金；

4. 贷款用途为支付所购住房的房款；

5. 借款申请人(含共同申请人，下同)名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款、住房公积金个人住房贷款)且在本市无住房的，按首套房贷款政策办理；

6. 凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按二套房贷款政策办理；

7. 被核定为有两套及以上住房的，不予贷款。

借款申请人适用借款政策见下表：

外地买房，有2笔住房贷款，在北京买共产房能贷款吗？

已经有2笔贷款记录，公积金不予贷款，可以考虑商贷。

招商银行规定：有2笔贷款的，还完其中一笔可以再贷款；建设银行规定：不管有多少笔贷款记录，只要在北京买共产房，就按二套贷款政策，较高可贷40%。各银行业务规定不同，其他银行建议详细咨询。

公积金贷款怎么办理？

1. 贷款用户先向对应的公积金管理部门进行咨询，提交所需资料。

2.公积金管理部门进行初步的评审。评审的时候，需要两方面的，一方面是信用评估，一方面是抵押物评估。对担保中心的担保资格进行审核。

3. 双方当面签定合同。

4. 把所有的资料，转到经办的银行。

5. 具备贷款条件的，发放贷款。

公积金贷款需要哪些材料？

一、个人身份资料：

1、身份证、军官证、护照或港澳台通行证

（对于已婚者，须夫妻双方提供;有房屋共有人的，须每个共有权人提供。）

2、户口本人页及变更页

（对于已婚者，须夫妻双方提供;有房屋共有人的，须每个共有权人提供。）

3、婚姻关系证件

（已婚者提供结婚证；离婚者提供离婚证件；未婚者不提供。）

4、拟用于还款的银行卡或存折

（建议使用住房公积金联名卡。）

二、购房资料

1、购房合同(正本)

（没有合同不能贷款，不方便提供原件的可以提供复印件。）

2、购房首付款发票(收据)

（一手房提供购房首付款发票，二手房提供购房首付款收据。）

三、二手房卖方资料（购买一手房的不需要提供）

1、卖方身份证、军官证、护照或港澳台通行证(原件)

2、卖方房屋所有权证/不动产权证书(含共有权证)

3、卖方用于收款的账户的银行卡或存折

四、异地贷款职工住房公积金缴存使用证明

注：异地缴存职工向管理中心申请贷款的需提供。

(以上资料都要求是原件，个别有备注可提供复印件的除外)

公积金贷款能贷多少？

公积金贷款额度，国管看余额，市管看年限。

1、国管公积金：贷款额度大概是公积金余额的10—12倍，比如你的公积金余额有10万块钱，那么你可以贷款100—120万。

首套首付30%，贷款利率为基准利率，年化3.25，较高可贷120万，年限较长25年；二套首付60%，贷款利率上浮10%，年化3.58，较高可贷60万，年限较长25年。具体可贷金额，需根据公积金缴存余额来定，可在国管公积金网站测算。

2、市管公积金：贷款额度是社保每缴纳一年，可以贷款10万块，就是说如果你缴纳的是北京市公积金，现在还想贷100万买房，就需要工作10年，而且夫妻不能累计，只能选较长一方的工作年限。

首套首付30%，贷款利率为基准利率，年化3.25，较高可贷120万，年限较长25年；二套首付60%，贷款利率上浮10%，年化3.58，较高可贷60万，年限较长25年。

说明：由于国管公积金贷款额度和缴存余额有关，所以请大家在贷款前谨慎提取。

怎么看公积金是国管还是市管？二者有何区别？

国管公积金是中央国家机关、在京单位等国管单位在职员工缴纳的公积金，市管公积金是地方省市单位、城镇企业、事业单位在职员工缴纳的公积金。

两者的区别如下：

1. 贷款时间不同

国管公积金贷款办理时间为45-60天，市管公积金贷款办理时间为30-45天。

2. 还款方式不同

国管公积金贷款只可以选择等额本息和等额本息，市管公积金贷款可以自由选择还款方式。

3. 使用范围不同

国管公积金可以跨地区使用，市管公积金只可以在缴纳地区使用。

4. 信用制度不同

国管公积金没有信用评级，市管公积金有信用评级，信用评级越高贷款额度也就越高。

公积金贷款年限是多少？

北京贷款较长年限为25年，公积金贷款、商贷、组合贷均是。银行贷款是有年龄限制的，按照各个银行针对个人贷款的规定，在我国购房贷款的年龄限制是18周岁以上，但是实际操作时可能是必须年满20周岁，实际贷款者的年龄和贷款年限不能超过65岁的，个别银行可能有所不同，具体情况请咨询相关银行工作人员。

公积金贷款有什么优势？

从购房成本来看，使用公积金贷款是能为购房人省下不少钱的，建议优先考虑。

目前公积金贷款五年期以上的贷款利率为3.25%，而2020年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为5年期以上LPR为4.80%。

假设某职工可以拿到较高额度的公积金贷款120万，贷款25年，使用公积金贷款比使用商业贷款可以省下30万元多的利息。

更何况，实际上大多数家庭无法拿到较高额度的公积金贷款，那就意味着要贷更多的商业贷款，支出更多的利息。而且，我们计算的也不过是LPR，实际上还要在此基础上加上基点，利率会更高，利息也会更多。

期房是否封顶对贷款有何影响？

期房是否封顶，影响的是公积金贷款放款时间，以及交房时间。

1.  如果银行正常放贷时间在期房封顶之前，那必须等到期房封顶之后才能放款。如果银行正常放贷时间在期房封顶之后，那放款时间按正常时间来。

2. 商业贷款或市管公积金要等到期房封顶后，银行才会放贷。

3. 国管公积金贷款，不受期房是否封顶的影响，正常时间点放款。

4. 一般情况下，银行房贷一个月后，贷款人开始还贷。

关于公积金贷款，大家还有什么不懂的，可以进咱们的共产房/限竞房交流群，进群加小助理微信，备注感兴趣的区域/项目。

02商业贷款

商业贷款需要符合哪些条件？

1. 具有完全的民事行为能力的自然人，有合法的身份，能支付一定比例的首付款，收入稳定，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

2. 借款人及其家庭成员信用良好，无不良信用记录。

3. 借款人必须符合银行相关规定，按照银行机构的要求办理贷款手续、签订贷款合同。

商业贷款怎么办理？

1. 贷款申请：借款人要填写借款申请书，并提供贷款申请资料。

主要包括：身份证、户口本、婚姻证明，工作收入证明等借款人基本资料。借款人的个人征信报告，若是担保贷款，则需提供抵押物。贷款机构受理贷款申请后，对借款人的信用情况、还款能力进行调查。

2. 贷款审批：贷款审查人员对调查人员提供的资料进行核实、评定，复测贷款风险度，提出意见，由行长负责签字。

3. 签订贷款合同：贷款批准后，签订借款合同，办理担保手续。

4. 贷款发放：贷款机构按照借款合同约定的时间将贷款划入借款人账户。

商业贷款能贷多少？

首套首付30%，贷款利率上浮10%，年化5.39，较高可贷65%，要求家庭月收入至少为月供的2倍，月供包含车贷等其他贷款，年限较长25年；

二套首付60%，贷款利率上浮20%，年化5.88，较高可贷40%，要求家庭月收入至少为月供的2倍，月供包含车贷等其他贷款，年限较长25年。

03

其他常见贷款问题

共有产权房办商贷用了夫妻双方的收入证明，现有一方离职会影响贷款审批吗？

会影响，银行在正式批贷前会致电公司核实情况。所以不建议在批贷前离职，换工作了也要及时通知银行更换收入证明，以免影响银行批贷。

个人征信包含什么？不小心多查几遍征信记录，会让房贷被拒吗？

一、个人征信到底包含了什么？

1、个人信息

个人信息比较简单，主要包括个人姓名、证件类型、身份证号码、婚姻状况。一般来说，就算已婚也不会在个人征信中显示信息，只有一种情况才会，即夫妻共同贷款，因此如果“已婚”的你，在看到配偶信息是空白时，千万不要以为报告出错。

2、信贷记录

一般来说，信贷记录这一部分是个人信用报告信息的关键。主要包括，个人的贷款、还款状况、信用卡状况、贷款余额以及还款记录等信息。

3、公共记录

共记录这一部分也比较重要，这部分主要包括较近5年内的欠税记录、民事判决记录、强制执行记录、行政处罚记录以及电信欠费记录。较后一个电信欠费记录不知道大家是否注意到了，这一项表明，以后手机欠费不还也会被计入个人征信报告内。

4、查询记录

主要是较近2年内都有谁、在什么时间、为什么查询你的个人征信报告，主要包括“本人查询记录”和“机构查询记录”。小助理提醒，如果征信报告有不良信用记录，会以红字字体表明。

二、不小心多查几遍征信记录，会让自己贷不到款吗？

征信记录查询频次，确实是会成为一项参考指标，作为银行判断风险是否放贷的依据。因为查询次数多少、由哪些银行查询、查询的用途等，都客观反映出客户的资信水平。

如果名下仅有一笔贷款，却被多家银行查询征信，银行有理由怀疑你偿债能力不佳，视你为风险客户。具体到查询几次会被拒贷，各家银行评判标准尺度不一，有的在两个月不能超过10次，有的则是年内2~3次。不过，普通客户无需为此惊慌，正常的查询对贷款申请几乎是不会造成影响的。

在此小助理也提醒一下想要贷款买房的朋友，现在市面上五花八门的办理信用卡，以及消费类贷款、互联网金融贷款，签订贷款协议，在下款前也会查询征信。此时就要当心，尽量短时间内不要频繁申请小贷业务，不然会影响自己的个人征信，从而造成房贷的被拒。

夫妻共同买房，谁做主贷人较好？

1. 选收入稳而高的

在贷款的时候，贷款人需要提供银行流水，银行一般放贷的条件是银行流水是月供的两倍或者2.5倍。

2. 选征信好的

如果征信报告上有污点，那么是很不容易贷下款的，所以，主贷人要选择征信良好的，就算共同贷款人征信有点不好也不是很大的问题。如果主贷人的信用有问题，那么银行一般会拒绝放贷的。

3. 从职业类型与单位性质看

如果夫妻中，有人是公务员、事业单位、国企员工、医生、教师等职业都是非常受银行青睐的，主贷人的职业要选择稳定一点的，像销售人员这种流动比较大的职业，还是作为共同贷款人比较好，以免影响贷款额度。

贷款买房，银行什么时间出批贷函？

贷款方式不同，贷款行批贷时间也不同，一般情况下：

1. 商业贷款：面签后，7-10个工作日出批贷函

2. 国管公积金贷款：贷款经办银行受理贷款申请后，5个工作日内将审核结果通知借款申请人

3. 国管组合贷款：受理组合贷款申请后，15个工作日内将审核结果通知借款申请人

4. 市属公积金贷款：在资料齐备的情况下，北京住房公积金管理中心办理相关手续的时间为15个工作日

5. 市属组合贷款：市属组合贷中，公积金部分批贷需5-7个工作日，商贷部分批贷需10个工作日

注：以上时限均不含借款申请人补充申请材料的时间，且由于借款人购买的房屋性质不同，所需时间可能有所不同，建议直接向贷款行核实确认。